Tokenização do crédito imobiliário: o que pode mudar no financiamento de imóveis?

Quando falamos em tokenização no mercado imobiliário, é comum imaginar um imóvel dividido em pequenas partes digitais para diferentes investidores.

Mas existe outra aplicação que pode ser ainda mais relevante para o funcionamento do setor: a tokenização do crédito imobiliário.

Nesse caso, o foco não está necessariamente em transformar a propriedade de uma casa ou apartamento em tokens.

A ideia está em representar digitalmente créditos, recebíveis e instrumentos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, utilizando tecnologias de registro distribuído, como blockchain.

Na prática, isso pode mudar principalmente a forma como recursos chegam ao setor imobiliário.

Mas é importante fazer uma distinção desde o início:

tokenização não significa que o financiamento imobiliário tradicional será substituído amanhã por blockchain.

O mercado ainda está em desenvolvimento, e a própria regulamentação brasileira continua avançando.

Tokenizar um imóvel e tokenizar um crédito são coisas diferentes

No artigo anterior sobre tokenização, explicamos como um ativo pode ser representado digitalmente por meio de tokens.

Quando entramos no crédito imobiliário, o raciocínio é um pouco diferente.

Imagine, por exemplo, que existe um direito de receber determinados pagamentos relacionados a uma operação imobiliária.

Esse direito de crédito pode, dependendo da estrutura jurídica utilizada, servir de base para um produto financeiro.

A tokenização permite que a representação desse ativo financeiro seja registrada e movimentada digitalmente.

Portanto, em vez de o token representar diretamente uma parte física de determinado apartamento, ele pode representar direitos econômicos relacionados a um fluxo de pagamentos ou a um título lastreado em recebíveis.

Essa diferença é fundamental.

O mercado imobiliário já trabalha com recebíveis

A relação entre crédito e mercado imobiliário não começou com a blockchain.

Quando uma empresa vende imóveis parcelados, concede determinados créditos ou estrutura uma operação imobiliária, surgem valores que serão recebidos ao longo do tempo.

Esses direitos de receber pagamentos são chamados de recebíveis.

O mercado financeiro brasileiro já possui instrumentos criados a partir desse tipo de ativo, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs.

A tokenização pode representar uma nova infraestrutura para emissão, registro, distribuição, negociação ou liquidação de determinados ativos desse mercado.

Ou seja, a inovação não está necessariamente em inventar o crédito imobiliário.

Está em tentar tornar digital uma parte da infraestrutura que existe ao redor dele.

Como isso poderia funcionar na prática?

Um exemplo simplificado ajuda a entender.

Imagine uma empresa do setor imobiliário que possui uma carteira de recebíveis.

Em uma estrutura tradicional, esses créditos podem passar por uma operação de securitização e chegar ao mercado de capitais por meio de determinados títulos.

Com a tokenização, instrumentos ligados a esses recebíveis podem ser representados digitalmente em uma rede baseada em tecnologia de registro distribuído.

Investidores poderiam adquirir esses ativos dentro de uma estrutura previamente definida, e os pagamentos poderiam acompanhar o fluxo financeiro dos créditos que servem de lastro.

Mas isso não significa simplesmente criar um token e vendê-lo pela internet.

Dependendo das características da operação, esse token pode ser considerado um valor mobiliário e ficar sujeito às regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Serviços e Informações do Brasil

Um token não escapa da regulamentação por ser digital

Esse é provavelmente um dos pontos mais importantes desse assunto.

Blockchain é tecnologia.

Ela não elimina as obrigações jurídicas relacionadas ao ativo representado.

A CVM adota uma análise baseada nas características econômicas e nos direitos associados ao token.

Segundo o Parecer de Orientação CVM 40, um token referenciado a um ativo pode ou não ser um valor mobiliário. A classificação depende daquilo que ele efetivamente representa e dos direitos oferecidos ao investidor. Serviços e Informações do Brasil

A CVM também já esclareceu especificamente que tokens de recebíveis ou de renda fixa podem ser considerados valores mobiliários quando possuírem determinadas características.

Nesses casos, continuam existindo obrigações relacionadas à oferta, registro, distribuição e proteção dos investidores. Serviços e Informações do Brasil

Então uma das ideias mais importantes para entender tokenização é:

digitalizar um ativo não elimina as regras que existem sobre aquele ativo.

A tokenização pode facilitar o acesso ao capital?

Esse é um dos potenciais mais discutidos.

Empresas imobiliárias precisam de capital para comprar terrenos, desenvolver projetos, construir empreendimentos e financiar suas operações.

Quanto maior a quantidade de formas eficientes de conectar investidores a esses projetos, maior pode ser a diversidade de fontes de recursos disponíveis para o mercado.

A tokenização pode contribuir ao permitir novas estruturas de distribuição e registro de determinados ativos.

A própria CVM reconhece a possibilidade de títulos de securitização serem tokenizados e, em determinadas condições, distribuídos por estruturas reguladas de financiamento coletivo. Serviços e Informações do Brasil

Isso não significa necessariamente crédito mais barato.

O custo continuará dependendo de risco, juros, prazo, garantias, inadimplência, liquidez e diversas outras condições.

A tecnologia pode tornar a infraestrutura mais eficiente.

Ela não elimina o risco financeiro.

E onde entra o comprador de um imóvel?

Aqui existe outro cuidado importante.

Para quem procura hoje um financiamento para comprar uma casa ou apartamento, a experiência continua sendo muito mais próxima do modelo conhecido:

análise de renda, análise de crédito, documentação, avaliação do imóvel, entrada, taxas de juros, prazo e garantias.

Não existe hoje uma substituição em grande escala do financiamento habitacional tradicional por um sistema em que compradores simplesmente adquirem um imóvel através de tokens.

O impacto da tokenização pode aparecer primeiro nos bastidores do sistema financeiro.

Por exemplo, na maneira como créditos são estruturados, distribuídos, registrados ou negociados.

Se essa infraestrutura se tornar mais eficiente no futuro, parte dessas mudanças pode eventualmente chegar ao consumidor por meio de novos produtos, processos mais rápidos ou diferentes fontes de financiamento.

Mas afirmar que a tokenização já tornará automaticamente o financiamento mais barato ou menos burocrático seria precipitado.

A CVM está estudando justamente essa nova infraestrutura

O assunto ganhou ainda mais relevância em 2026.

Em julho, a Comissão de Valores Mobiliários criou um Grupo de Trabalho de Tokenização para estudar registro, depósito, custódia, negociação e liquidação de valores mobiliários utilizando tecnologias de registro distribuído. Serviços e Informações do Brasil

Em setembro de 2026, o grupo apresentou uma proposta para criação do Programa Piloto DLT CVM.

A ideia é testar operações com ativos financeiros tokenizados em ambiente experimental.

Entre os instrumentos previstos para os testes estão:

• ações;

• debêntures;

• certificados de recebíveis;

• cotas de fundos;

• outros títulos e contratos de investimento coletivo.

O objetivo não é apenas verificar se a tecnologia funciona.

A CVM pretende avaliar questões como segurança, interoperabilidade, custódia, liquidação, riscos e possíveis lacunas regulatórias. Serviços e Informações do Brasil

Isso mostra que a tokenização deixou de ser apenas uma discussão teórica.

Ao mesmo tempo, o fato de existir um piloto regulatório também mostra que o modelo ainda está sendo testado e aperfeiçoado.

E o Drex?

O projeto Drex, desenvolvido pelo Banco Central, também ajuda a entender para onde parte dessa infraestrutura pode caminhar.

Nos testes do Banco Central, ativos digitais podem ser negociados e liquidados dentro de uma mesma infraestrutura.

Um dos exemplos apresentados pelo próprio BC envolve uma negociação de imóvel em que a transferência do pagamento e a transferência do ativo digital podem ocorrer de forma coordenada, por meio do chamado processo de liquidação atômica. Banco Central do Brasil

A ideia é evitar uma situação comum em transações tradicionais:

uma parte entrega o dinheiro e precisa esperar pela transferência do ativo, ou o contrário.

Em uma infraestrutura programável, determinadas condições podem ser verificadas e as duas movimentações ocorrerem de maneira vinculada.

Mas novamente é importante não confundir exemplo tecnológico com produto disponível para toda a população.

O Banco Central informa que o Piloto Drex é um ambiente de testes e que as operações realizadas nele são simuladas. A segunda fase do piloto já foi encerrada e seu relatório ainda está em elaboração. Banco Central do Brasil

Blockchain elimina cartório?

Não.

Essa é uma das interpretações mais comuns quando se fala em imóveis e blockchain.

A existência de um token representando determinado ativo não significa automaticamente que ele substitua matrícula, escritura, registro imobiliário ou outras exigências previstas na legislação brasileira.

A tecnologia pode ser incorporada a processos e infraestruturas.

Mas direito de propriedade e representação digital de um ativo não são necessariamente a mesma coisa.

Por isso, qualquer evolução da tokenização imobiliária precisa conversar com a estrutura jurídica existente.

Tokenização elimina intermediários?

Também não necessariamente.

É comum ouvir que blockchain permitirá retirar todos os intermediários das operações.

Na prática, algumas funções podem ser automatizadas ou modificadas, enquanto outras continuam necessárias.

Dependendo da operação, podem existir:

• instituições financeiras;

• securitizadoras;

• plataformas;

• custodiante;

• registradores;

• investidores;

• agentes de cobrança;

• auditores;

• reguladores;

• prestadores de serviços jurídicos.

A tecnologia pode alterar como essas partes interagem.

Isso é diferente de dizer que todas deixarão de existir.

Inclusive, a B3 destacou em 2026 que a próxima etapa do desenvolvimento dos ativos digitais depende justamente de infraestrutura, interoperabilidade, segurança jurídica, governança e integração com o sistema financeiro existente. B3

E a segurança?

A blockchain possui características que podem aumentar a rastreabilidade e a integridade dos registros.

Mas isso não transforma qualquer token em um investimento seguro.

O investidor continua exposto ao risco do ativo que existe por trás dele.

Se o token representa um crédito, por exemplo, existe a possibilidade de o devedor não pagar.

Também podem existir riscos relacionados à plataforma, estrutura jurídica, liquidez, custódia, tecnologia e mercado.

Em outras palavras:

a blockchain pode proteger o registro da operação, mas não garante que o investimento dará retorno.

Essa diferença é essencial.

A tokenização pode aumentar a liquidez?

Potencialmente, sim.

Ativos imobiliários costumam possuir baixa liquidez quando comparados a investimentos negociados diariamente em mercados financeiros.

Transformar determinados direitos econômicos em ativos digitais mais facilmente transferíveis pode ampliar as possibilidades de negociação.

Mas criar um token não cria automaticamente compradores.

Para existir liquidez de verdade, é necessário haver mercado, investidores, infraestrutura de negociação e segurança jurídica.

Portanto:

facilidade tecnológica para negociar e liquidez real não são a mesma coisa.

O que isso pode mudar no financiamento imobiliário?

No longo prazo, a tokenização pode contribuir principalmente em quatro áreas:

1. Captação de recursos

Novas formas de conectar investidores a créditos e projetos imobiliários.

2. Distribuição de ativos

Possibilidade de representar determinados produtos financeiros em estruturas digitais.

3. Registro e liquidação

Automação de etapas e integração entre diferentes participantes.

4. Mercado secundário

Possibilidade de tornar alguns ativos mais facilmente negociáveis, desde que exista demanda e infraestrutura adequada.

O impacto para quem compra um imóvel pode aparecer de forma indireta.

Se o sistema de financiamento e mercado de capitais conseguir captar recursos de maneiras mais eficientes, novas estruturas de crédito podem surgir.

Mas isso depende de muito mais do que blockchain.

E cidades como São João Batista?

Neste momento, não há base para afirmar que a tokenização já esteja transformando o financiamento imobiliário em São João Batista.

E não precisamos forçar essa conexão.

Uma tecnologia financeira pode começar nos grandes centros e, caso ganhe escala, passar a fazer parte da infraestrutura utilizada por instituições que atendem todo o país.

Nesse cenário, cidades menores também podem ser alcançadas.

O impacto provavelmente não aconteceria porque cada cidade criaria seu próprio mercado de tokens, mas porque a infraestrutura financeira nacional utilizada para financiar e investir em imóveis poderia mudar.

Para uma empresa que acompanha o mercado imobiliário, portanto, entender esse movimento hoje ajuda a compreender tecnologias que podem fazer parte do setor no futuro.

O que ainda precisa acontecer?

Para que a tokenização ganhe escala no crédito imobiliário brasileiro, alguns desafios precisam avançar.

Entre eles estão:

• regulamentação;

• segurança jurídica;

• integração entre diferentes sistemas;

• proteção ao investidor;

• infraestrutura de custódia;

• prevenção de fraudes;

• liquidez;

• padronização;

• privacidade;

• integração com instituições financeiras e mercado de capitais.

O movimento de 2026 da CVM mostra justamente que essas questões estão sendo estudadas antes de uma adoção mais ampla. Serviços e Informações do Brasil

Conclusão

A tokenização pode representar uma transformação importante para o mercado imobiliário, mas provavelmente de uma maneira menos visível do que muita gente imagina.

A primeira grande mudança pode não ser comprar uma casa apertando um botão e recebendo um token.

Pode acontecer por trás da negociação, na infraestrutura usada para captar, registrar, distribuir e liquidar o crédito que movimenta o setor.

E é justamente por isso que a tokenização do crédito imobiliário merece atenção.

Ela não elimina bancos, cartórios, regulamentação, risco ou análise de crédito.

Mas pode mudar a forma como diferentes participantes do mercado se conectam.

Em 2026, o Brasil ainda está construindo e testando parte dessa infraestrutura.

A questão deixou de ser apenas se a tokenização é tecnicamente possível.

Agora, o desafio é descobrir onde ela realmente melhora o sistema e como fazer isso com segurança jurídica, eficiência e proteção para quem participa do mercado.

Perguntas frequentes

O que é tokenização do crédito imobiliário?

É a utilização de tecnologia digital, normalmente baseada em blockchain ou outras redes de registro distribuído, para representar direitos econômicos relacionados a créditos e instrumentos financeiros do mercado imobiliário.

É a mesma coisa que tokenizar um imóvel?

Não. Um token pode representar diferentes tipos de direitos. Tokenizar um crédito ou recebível é diferente de representar digitalmente direitos relacionados à propriedade de um imóvel.

Já é possível substituir um financiamento bancário por tokens?

Não existe hoje uma substituição generalizada do financiamento imobiliário tradicional por tokens no Brasil. A tecnologia está sendo utilizada e estudada principalmente em estruturas financeiras e de mercado de capitais.

Tokens de recebíveis são regulamentados?

Dependendo das características da operação, podem ser considerados valores mobiliários e ficar sujeitos à regulamentação e fiscalização da CVM. Serviços e Informações do Brasil

A tokenização pode deixar o financiamento mais barato?

É possível que tecnologias de registro distribuído reduzam custos ou aumentem eficiência em determinadas etapas, mas isso não significa automaticamente juros menores. O custo do crédito também depende de risco, taxa de juros, inadimplência, garantias, prazo e condições econômicas.

Blockchain elimina a necessidade de cartório?

Não. A representação digital de um ativo não substitui automaticamente as exigências legais relacionadas à propriedade e ao registro de imóveis no Brasil.

A tokenização é segura?

A tecnologia pode proporcionar rastreabilidade e integridade dos registros, mas isso não elimina riscos financeiros, jurídicos, tecnológicos ou de inadimplência.

O Brasil está regulamentando esse mercado?

Sim. A CVM já possui orientações sobre criptoativos e tokens considerados valores mobiliários e, em 2026, avançou na elaboração de um programa piloto específico para testar valores mobiliários em redes DLT.