Por que os imóveis novos para a classe média estão perdendo espaço no Brasil?

O mercado imobiliário brasileiro vem registrando números elevados de lançamentos e vendas. Mas, dentro desse crescimento, um segmento chama atenção pelo movimento contrário: os imóveis novos voltados à classe média estão perdendo espaço.

Levantamento da Brain Inteligência Imobiliária divulgado em setembro de 2026 aponta que unidades entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões representam apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais brasileiras. Segundo o estudo, esse segmento já respondeu por mais da metade das unidades comercializadas e vem perdendo participação há quatro anos.

Isso cria uma situação interessante: o Brasil continua construindo e vendendo imóveis, mas uma parcela do mercado intermediário encontra um cenário mais desafiador.

A questão, portanto, não é simplesmente que “faltam imóveis”.

É entender para quais públicos os novos empreendimentos estão sendo desenvolvidos e por que o segmento intermediário perdeu participação.

O que significa “imóvel de classe média” nesse levantamento?

É importante fazer uma distinção.

Não existe uma única definição oficial de “imóvel de classe média” válida para todo o Brasil.

No levantamento da Brain, foram considerados imóveis novos com valores entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, destinados, em geral, a famílias com renda mensal entre aproximadamente R$ 10 mil e R$ 30 mil.

Portanto, quando falamos em imóveis de classe média neste artigo, estamos utilizando a classificação adotada pelo estudo do mercado imobiliário, e não uma definição oficial da população brasileira por faixa de renda.

Essa diferença é importante porque um imóvel de R$ 800 mil, por exemplo, pode representar realidades completamente diferentes dependendo da cidade, da renda familiar e das condições de financiamento.

O mercado está construindo menos imóveis?

Não exatamente.

Os dados mais amplos mostram praticamente o contrário.

Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com 453.005 unidades lançadas em 12 meses, crescimento de 10,6% em relação ao período anterior e recorde na série analisada pela entidade.

As vendas também cresceram: foram aproximadamente 426,2 mil unidades vendidas em 2025, aumento de 5,4%.

Ou seja:

o número total de imóveis lançados aumentou, enquanto a participação do segmento intermediário diminuiu.

É justamente essa aparente contradição que torna o assunto interessante.

O financiamento pesa mais para a classe média

Uma das principais explicações está no crédito imobiliário.

O comprador dessa faixa normalmente não paga o imóvel inteiro à vista.

Segundo os dados apresentados pela ABECIP a partir do levantamento, esse público costuma pagar entre 20% e 30% de entrada e financiar o restante.

Isso faz com que a taxa de juros tenha um efeito importante sobre a capacidade de compra.

Quando o financiamento fica mais caro, a parcela aumenta.

E quando a parcela aumenta, algumas famílias deixam de se enquadrar no financiamento necessário para adquirir determinado imóvel.

Na prática, uma família pode continuar tendo interesse em comprar, mas o imóvel que antes cabia no orçamento pode deixar de caber.

Por isso, juros elevados não afetam apenas a decisão do comprador.

Eles também influenciam o tipo de empreendimento que as incorporadoras consideram viável lançar.

Os custos de construção também entram nessa conta

Do outro lado estão as empresas que precisam construir esses imóveis.

Terrenos, mão de obra, materiais, serviços, projetos, infraestrutura e custos relacionados à aprovação e desenvolvimento de um empreendimento fazem parte da formação do preço final.

Quando construir fica mais caro, existe um limite para quanto desse aumento pode ser absorvido pela incorporadora.

O restante tende a chegar ao preço do imóvel.

O problema é que existe uma faixa em que elevar o preço demais pode fazer o produto deixar de caber no orçamento justamente do público para o qual ele havia sido planejado.

A combinação de custos maiores para construir e crédito mais caro para comprar ajuda a explicar por que o segmento intermediário enfrenta mais dificuldade.

O mercado está ficando mais concentrado nas duas pontas?

Esse é outro movimento que ajuda a entender o cenário.

De um lado está o mercado de habitação econômica, que recebeu forte participação do programa Minha Casa, Minha Vida.

No quarto trimestre de 2025, o programa respondeu por 52% das unidades lançadas e 49% das vendas consideradas no levantamento da CBIC. No ano inteiro, foram 224.842 unidades lançadas enquadradas no programa.

Do outro lado estão imóveis de padrão mais elevado, cujo público tende a possuir maior capacidade financeira e, em alguns casos, depender proporcionalmente menos do financiamento habitacional.

Segundo a análise divulgada pela ABECIP, algumas incorporadoras passaram a reduzir produtos intermediários e concentrar novos projetos justamente no Minha Casa, Minha Vida ou em segmentos de maior padrão.

Isso ajuda a explicar por que a chamada classe média imobiliária pode acabar pressionada entre esses dois mercados.

Então existe realmente uma escassez de imóveis de classe média?

É aqui que precisamos ter cuidado.

Os dados mostram claramente uma redução da participação dos imóveis novos entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões nos lançamentos das capitais analisadas.

Mas isso não significa que simplesmente não existam imóveis para classe média no Brasil.

Existe um grande mercado de imóveis usados, além de diferenças importantes entre cidades, bairros e regiões.

Também não podemos pegar o dado das capitais e concluir automaticamente que a mesma proporção acontece em todos os municípios brasileiros.

Por isso, é mais correto dizer que:

os imóveis novos voltados ao segmento intermediário estão perdendo participação nos lançamentos, e não que todo o Brasil enfrenta exatamente a mesma escassez de imóveis.

Essa diferença parece pequena, mas é importante para interpretar corretamente os dados.

E o que isso tem a ver com Santa Catarina?

Santa Catarina também possui mercados imobiliários bastante diferentes entre si.

Florianópolis, Itapema, Balneário Camboriú, Itajaí, cidades do interior e municípios menores possuem dinâmicas próprias de preço, oferta, renda e desenvolvimento.

Por isso, um dado nacional não deve ser aplicado automaticamente ao estado inteiro.

Mas o movimento ajuda a levantar uma questão relevante: como produzir imóveis que continuem compatíveis com a capacidade financeira das famílias quando o terreno, a construção e o financiamento ficam mais caros?

Essa discussão não interessa apenas às grandes capitais.

Ela pode aparecer, em escalas diferentes, em qualquer cidade que esteja crescendo.

E São João Batista?

São João Batista é um bom exemplo de por que precisamos separar dados nacionais de realidade local.

Segundo o IBGE, o município possuía 32.687 habitantes no Censo de 2022. A estimativa populacional para 2026 chegou a 35.926 habitantes, aproximadamente 9,9% acima do número registrado no último Censo.

Esse crescimento torna a evolução do mercado habitacional local um tema importante para acompanhar.

Mais moradores podem significar novas necessidades relacionadas a moradia, infraestrutura e desenvolvimento urbano.

Mas apenas o crescimento populacional não comprova que exista escassez de imóveis de classe média em São João Batista.

Para afirmar isso com segurança, seria necessário analisar também estoque disponível, lançamentos, vendas, preços, renda e perfil dos compradores locais.

É justamente esse cuidado que evita transformar uma tendência nacional em uma conclusão local sem dados suficientes.

O que esse cenário significa para quem pretende comprar?

Para o comprador, a redução de lançamentos em determinada faixa de preço pode significar menos alternativas entre os imóveis novos disponíveis em alguns mercados.

Mas isso não significa que seja necessário comprar com pressa.

A decisão continua dependendo da realidade de cada pessoa.

Entrada disponível, renda, taxa de juros, prazo do financiamento, Custo Efetivo Total (CET), localização, qualidade do imóvel e objetivo da compra precisam ser analisados em conjunto.

Também pode fazer sentido comparar um lançamento com imóveis usados da mesma região.

Em alguns casos, o mercado de usados pode oferecer alternativas que simplesmente não existem entre os novos empreendimentos.

E para quem vende?

Esse cenário também merece atenção de proprietários.

Menor quantidade de lançamentos de determinado perfil não significa automaticamente que qualquer imóvel semelhante irá valorizar.

Preço depende de vários fatores.

Localização, estado de conservação, documentação, metragem, padrão construtivo, concorrência, demanda e capacidade financeira dos compradores continuam influenciando o valor de mercado.

Por isso, é importante separar duas coisas:

menor oferta de um determinado produto não significa valorização garantida de todos os imóveis dessa categoria.

Um mercado que cresce, mas não da mesma forma para todos

Talvez esse seja o aspecto mais interessante dos números atuais.

O mercado imobiliário brasileiro não está simplesmente diminuindo.

Pelo contrário: 2025 terminou com recordes de lançamentos e vendas nos indicadores acompanhados pela CBIC.

O que está mudando é a composição desse mercado.

Enquanto programas habitacionais ganharam participação e segmentos de maior padrão mantêm características próprias, o produto intermediário enfrenta uma combinação mais difícil de financiamento caro, custos de construção elevados e compradores mais dependentes do crédito.

Entender essa dinâmica é mais útil do que simplesmente dizer que “faltam imóveis”.

Porque no mercado imobiliário, muitas vezes, a questão não é apenas quantos imóveis estão sendo construídos, mas quais imóveis estão sendo construídos, quanto custam e para quem eles continuam acessíveis.

Perguntas frequentes

Existe escassez de imóveis de classe média no Brasil?

Há evidências de perda significativa de participação dos imóveis novos voltados ao segmento intermediário. Segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária, imóveis entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões representam 18,9% dos lançamentos nas capitais analisadas. Isso não significa, porém, que faltem imóveis dessa categoria em todos os municípios ou no mercado de usados.

O que está reduzindo os lançamentos para a classe média?

Entre os fatores apontados estão juros elevados, dependência de financiamento, endividamento das famílias e aumento dos custos relacionados à produção dos empreendimentos.

O mercado imobiliário brasileiro está diminuindo?

Os dados de 2025 não indicam isso. A CBIC registrou 453.005 unidades lançadas no período, crescimento de 10,6%, além de aumento no volume de vendas. O que mudou foi a participação dos diferentes segmentos dentro desse mercado.

Existe falta de imóveis de classe média em São João Batista?

Os dados nacionais não permitem fazer essa afirmação. São João Batista apresentou crescimento populacional entre o Censo de 2022 e a estimativa de 2026, mas seria necessário analisar dados locais de estoque, lançamentos, vendas e preços para determinar se existe efetivamente falta de oferta desse tipo de imóvel.

Vale a pena comprar um imóvel agora por causa dessa redução da oferta?

A redução de lançamentos não é, sozinha, motivo suficiente para comprar. A decisão depende da situação financeira do comprador, condições de crédito, imóvel escolhido, localização, preço e objetivo da aquisição.